Lợi nhuận trong kinh doanh xây dựng được hiểu là tỷ số giữa tiền lời thu được từ chủ đầu tư trong một giai đoạn thi công như thi công phần thô, thi công hoàn thiện nhà đã xây thô so với vốn Phương Nam phải trả nhân công, vật tư xây dựng trong giai đoạn thi công như thi công phần thô, thi công hoàn thiện nhà đã xây thô, biểu thị bằng phần trăm.Bạn đang xem: Marr là gì

Tiêu chuẩn đánh giá của một dự án đầu tư dự A trên chỉ số RR là: khi suất thu lợi của một dự án đầu tư nào đó không nhỏ hơn “ Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được” ( Minimum Attractive Rate of Retum, ký hiệu là MARR) thì dự án đầu tư đó được gọi là đáng giá về mặt kinh tế. Như vậy tiêu chuẩn để chấp nhận hay gạt bỏ một dự án khi phân tích theo Suất thư lợi là giá trị MARR.

Bạn đang xem: Marr là gì


*

Lợi nhuận nội tại với giá thi công xây dựng nhà

Suất thu lợi nội tại (Intemal Rate of Return, ký hiệu là IRR) là một mức lãi suất đặc biệt mà khi ta dùng nó làm hệ số chiết tính để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân bằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là hiệu số thu chi NPV sẽ bằng không. Ngoài ra trị số IRR cũng làm cho giá trị thường niên của phương án bằng không.

Như vậy, ta đã giả thiết là các kết số đầu tư thu được ở dòng tiền tệ sẽ được đầu tư lại ngay lập tức vào dự án đang xét với suất thu lợi bằng chính trị số của IRR đang cần tìm. Điều này đã gây nên nhược điểm của phương pháp dùng chỉ số suất thu lợi. Tìm trị số IRR theo phương pháp nội suy gần đúng như sau:

Trước hết ta cho trị số IRR ở phương trình trên một trị số bất kỳ nào đó (ký hiệu là IRRa) để sao cho trị số NPVa > 0.

Sau đó ta lại cho IRR một trị số nào đó (ký hiệu là IRRb) để sao cho NPV r (4ẻ29)

Trong đó: r - suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (MARR).

Điều kiện này có thể chứng minh được từ sự so sánh trị số NPV > 0 được tính toán với trị số r và trị số NPV = 0 được tính toán với trị số IRR.

Trị số IRR khác với trị số r ở chỗ, trị số IRR được tìm ra từ nội bộ phương án đang xét mà khổng phải từ bên ngoài như trị số r. Ngoài ra trị số IRR còn được hiểu là suất thu lợi rung bình của phương án theo thời gian và cũng là lãi suất lớn nhất mà phương án có thể chịu được nếu phải vay vốn để đầu tư.

Khi tính toán trị số IRR trong chỉ tiêu Ct thường không bao gồm khoản chi tiền trả lãi vốn vay. Nhưng cũng có tác giả có tính đến khoản chi này và trong trường hợp này làm cho chỉ tiêu NPV nhỏ đi. Do đó yêu cầu đối với hiệu quả được đề khi lập dự án sẽ cao hơn.

Khi tính trị số TRR, nếu trong chỉ tiêu Ct không bao gồm tiền trả lãi vốn vay thì điều kiện IRR ; đối với phần vốn tự có sẽ có nghĩa là: hiệu quả của dự án phải lớn hơn hoặc bằng hiệt quả đầu tư tài chính (phải > lãi suất cho vay vốn). Nếu điều kiện này không được đảm bảo thì chủ đầu tư nên đầu tư tài chính còn hơn là đầu tư cho dự án sản xuất. Còn đối với phân vốn vay thì hiệu quả của dự án phải lớn hom hoặc bằng hiệu quả đầu tư tài chính (phải > lãi suất vay vốn) thì dự án mới có lãi hoặc mới có đủ tiền để trả nợ lãi vốn vay.

Khi tính trị số IRR, nếu trong chỉ tiêu đơn giá C( có bao gồm tiền trả lãi vốn vay thì yêu cầu của hiệu quả được đề ra là rất cao (riêng đối với phần vốn vay thì hiệu quả của dự án vừa phải đủ để trả lãi vốn vay lại vừa phải bằng hay lớn hơn hiệu quả nếu đem đầu tư tài chính).

Chú ý: Trường hợp có nhiều lời giải.

Khi dòng tiền tệ đổi đấu nhiều lần qua các năm thì phương trình NPV = 0 có thể đồng thời thoả mãn với nhiều nghiệm, kể cả nghiệm âm, nghiệm ảo hoặc không tìm được nghiệm thực vì trị số NPV luôn dương. Tuy số nghiệm thực của IRR luôn nhỏ hơn hay bằng số lần đổi đấu cùa dòng tiền tệ CFt trong suốt thời kỳ phân tích, nhưng khi có nhiểu nghiệm, các giá trị cùa nó đều không phân ánh đúng suất thu lợi cần tìm.

So sánh lựa chọn phương án theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

a. Trường hợp so sánh hai phương án với nhau,

l. So sánh cặp phương án khi chúng có đơn giá thi công xây dựng nhà và thu nhập khác nhau.

Các bước tính toán như sau:

Xác định thời kỳ phân tích của các phương án;

Lập bảng dòng tiền tệ ròng cho mỗi phương án và trong suốt thời kỳ phân tích. Nếu là cặp phương án so sánh, trong đó B là phương án có đầu tư:

Tính chi tiêu IRR của phương án và xét sự đáng giá của phương án có vốn đầu tư nhỏ hơn;

Lựa chọn phương án tốt nhất theo hiệu quả của gia số đầu tư, tức là theo chỉ tiêu IRR của gia số đầu tư (ký hiệu là IRRA) theo nguyên tắc sau:

+ Việc so sánh phương án có vốn đầu tư lớn hơn với phương án có vốn đầu tư bé hơn chỉ được tiến hành khi phương án có vốn đầu tư bé này là đánh giá.

+ Tiêu chuẩn để chọn phương án là: chọn phương án có vốn đầu tư lớn hơn nếu gia số vốn dầu tư là đánh giá, tức là IRRA > MARR. Nếu điều kiện này không đảm bảo thì phương án có vốn đầu tư bé hơn sẽ tốt hơn.

2. So sánh cập phương án khi chúng có thu nhập như nhau

Trong trường hợp này phương án có vốn đầu tư ban đầu nhỏ hơn được giả thiết là đáng giá (hoặc là cần thiết phải đầu tư xây dựng).

Các bước tính toán:

Xác định thời kỳ tính toán của các phương án;

Lập bảng dòng tiền tệ ròng của các phương án và CF (A) trong suốt thời kỳ phân tích;

Trường hợp so sánh nhiều phương án

Các bước so sánh các phương án theo các phương pháp chỉ tiêu suất thu lợi như sau:

+ Xếp hạng các phương án theo thứ tự tăng dẫn vốn đầu tư ban đầu: A, B, C... và lập bảng dòng tiền tệ của các phương án trong cả thời kỳ phân tích.

Xem thêm: Ryze Mùa 11: Cách Chơi Ryze Mùa 11: Cách Chơi, Lên Đồ & Bảng Ngọc Ryze Mid, Top

+ Cho phương án số 0 (tức là phương án không thực hiện đầu tư) như là phương án cơ sở. Tính suất thu lợi nội tại của gia số đầu tư IRR(A) khi chuyển từ phương án số 0 lên phương án A. Vì phương án số 0 không có vốn đầu tư nên IRR(A) chính là IRR(A) của phương án A.

Trường hợp các phương án có lợi ích như nhau, hoặc lợi ích xấp xỉ nhưng không xác định được, hoặc nếu các phương án chỉ có đơn giá mà không có thu nhập thì các dự án đã được xem là đáng giá (hoặc là cần thiết), thì chu ển sang bước (4), dùng A như là phương án cơ sở và phương án B có vốn đầu tư lớn hơn tiếp theo như là phương án so sánh.

+ Nếu IRR (A) MARR thì phương án (n) này lại trở thành phương án cơ sở mới thay cho phương án số 0 và phương án (n + 1) sẽ tiếp tục so sánh với phương án (n) theo nguyên tắc gia số đầu tư;

+ Nếu IRR (A) > MARR (hoặc một phương án n nào đó mà có IRR (n) > MARR), ta sẽ xác định dòng tiền tệ của gia số đầu tư giữa cặp phương án (n+1) và (n). Tính IRR(denta n+|);

+ Nếu IRR(denta n+1) > MARR, thì phương án cơ sở (n) bị gạt bỏ và phương án (n+1) sẽ trở thành phương án cơ sở mới còn phương án (n + 2) sẽ là phương án so sánh tiếp theo.

Ngược lại, nếu IRR(denta n+|) MARR thì đó là phương án được chọn.

Bản chất của suất thu lợi nội tại

Chỉ số IRR của một dự án đầu tư khống phải là suất thu lợi của vốn đầu tư ban dầu mà là suất thu lợi tính theo các "kết số cỏn lại của vốn đầu tư ở đầu các thời đoạn.

Ưu nhược điểm của phương pháp dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR

Ưu điểm:

Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian và tính toán cho cả đời dự án.

Hiệu quả được biểu diễn dưới dạng số tương đối và có so với một trị số hiệu quả tiêu chuẩn.

Trị số IRR được xác định từ nội bộ phương án một cách khách quan và do đó tránh được việc xác định trị số của suất thu lợi tối thiểu rất khó chính xác như ở phương pháp dùng chỉ tiêu NPV.

Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ tiêu của dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất thu lợi r.

Thường được dùng phổ biến trong trong kinh doanh.

Nhược điểm:

Phương pháp này chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, một điều khó đảm bảo trong thực tế.

Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án.

Phương pháp này nâng đở các dự án ít vốn đầu tư, ngắn hạn, có tỷ số doanh lợi cao so với các dự án tuy cần nhiều vốn, dài hạn, có tỷ suất doanh lợi thấp nhưng hiệu số thu chi (theo số tuyệt đối) cao nếu chỉ dự a vào các chỉ tiêu IRR một cách đơn thuần.

Phương pháp này đã giả định các kết số đầu tư của dòng tiền tệ được đầu tư lại ngay vào phương án đang xét với suất thu lợi bằng chính trị số IRR đang cần tìm. Điều này sẽ không phù hợp với thực tế nếu trị số IRR tìm ra quá so với thực tế, vì khi đó, nó đã giả định rằng suất thu lợi khi tái đầu tư đạt mức quá lớn. Đó là điều không hoàn toàn đúng so với thực tế.

Trong một số trường hợp khi so sánh theo chỉ tiêu IRR nhưng về thực chất vẫn phải ưu tiên theo chỉ tiêu NPV khi so sánh theo hiệu quả của gia số đầu tư.